Was ist Mieterstrom und welche Vorteile bietet er für Mieter und Vermieter?

Mieterstrom ist ein innovatives Energieversorgungsmodell, das Mietern ermöglicht, von erneuerbarer Energie zu profitieren, ohne eine eigene Solaranlage oder andere Energiequellen installieren zu müssen. Der Strom wird direkt vor Ort erzeugt, meist durch Photovoltaikanlagen auf dem Dach des Wohngebäudes oder in dessen unmittelbarer Nähe. Alternativ können auch Blockheizkraftwerke oder andere dezentrale Energiequellen genutzt werden.

Mieterstrom unterscheidet sich von herkömmlichem Netzstrom dadurch, dass er nicht durch das öffentliche Stromnetz fließt, sondern direkt vom Erzeugungsort an die Mieterinnen geliefert wird.

Das Konzept bietet zahlreiche Vorteile: Es fördert die Nutzung sauberer Energie, senkt Energiekosten für Mieterinnen und steigert den Wert von Immobilien. Mieterstrom wird häufig durch staatliche Förderprogramme unterstützt, um die Verbreitung nachhaltiger Energielösungen zu beschleunigen. Zudem profitieren Betreiberinnen von Mieterstromanlagen, wie beispielsweise Eigentümer oder externe Dienstleister, von zusätzlichen Einnahmequellen.

Ein weiterer Vorteil von Mieterstrom liegt in der Unabhängigkeit von steigenden Strompreisen im öffentlichen Netz. Durch die lokale Erzeugung wird nicht nur die Umwelt geschont, sondern auch die Versorgungssicherheit erhöht. Insgesamt ist Mieterstrom ein wichtiger Schritt in Richtung Energiewende und nachhaltiger Stadtentwicklung, da er ökonomische und ökologische Ziele effektiv verbindet.

Kostenübersicht: Mieterstrom vs. Netzstrom

Beim Mieterstrom, der vor Ort erzeugt wird, entfallen im Vergleich zum Netzstrom einige Kostenbestandteile, während andere weiterhin relevant bleiben.

Kostenbestandteile, die entfallen:

1. Netzentgelt
2. Netzseitige Umlagen (z. B. KWKG-Umlage, Umlage nach § 19 StromNEV)
3. Stromsteuer
4. Konzessionsabgabe

Kostenbestandteile, die anfallen:

Beschaffungs-/Gestehungskosten

• Kosten für die Erzeugung und Bereitstellung des Stroms.

Messstellenbetrieb

• Die Kosten hängen davon ab, welcher Messstellenbetreiber gewählt wurde.

Mehrwertsteuer

• Gesetzlich vorgeschriebene Steuer auf den Strompreis.

Preisobergrenze

• Der Gesamtstrompreis (Mieterstrom + zusätzlicher Netzstrom) darf maximal 90 % des Grundversorgungstarifs im jeweiligen Netzgebiet betragen.

Rechtliche Grundlage

Die Preisgrenze und Regelungen zum Mieterstrom basieren auf § 42a Abs. 4 Satz 1 EnWG.

Dieses klare Kostenmodell macht Mieterstrom oft attraktiver und transparenter im Vergleich zu klassischem Netzstrom.

Verschiedene Mieterstrommodelle und die Vorteile der Kombination von Photovoltaik und Wärmepumpe

Die häufigste Art der Erzeugung des eigenen Stroms für die Mieter eines Mehrfamilienhauses erfolgt durch Photovoltaikanlagen (PV oder PV-Anlagen).

Es gibt unterschiedliche Modelle, die auf die spezifischen Bedürfnisse von Mietern und Vermietern zugeschnitten sind. Zwei gängige Varianten sind das Betreiber- und das Lieferkettenmodell. Beim Betreibermodell übernimmt der Vermieter oder eine beauftragte Firma die Verwaltung und Abrechnung der Stromversorgung. Im Lieferkettenmodell hingegen wird ein externer Mieterstromanbieter eingebunden, der die gesamte Abwicklung übernimmt.

Ein besonders effektives Mieterstrommodell kombiniert Photovoltaik mit einer Wärmepumpe. Diese Lösung harmoniert sowohl ökologisch als auch wirtschaftlich. Die PV-Anlage erzeugt tagsüber Solarstrom, der nicht nur für die Versorgung der Haushalte, sondern auch für den Betrieb der Wärmepumpe genutzt werden kann. Die Wärmepumpe wandelt Umweltenergie aus Luft, Wasser oder Erde in Heizwärme um, was den Bedarf an fossilen Brennstoffen erheblich reduziert.

Vorteile des Mieterstrommodells mit Photovoltaik und Wärmepumpe

Für Mieter:

• Niedrigere Energiekosten
• Günstiger Strom aus der PV-Anlage
• Effiziente Heizung durch die Wärmepumpe
• Beitrag zur Energiewende durch reduzierten CO₂-Ausstoß des Gebäudes

Für Vermieter:

• Steigerung des Immobilienwerts
• Erhöhung der Attraktivität der Mietobjekte
• Zusätzliche Einnahmen durch die Stromlieferung

Alternative Mieterstrommodelle

Ein weiteres Mieterstrommodell ist die KWK-Anlage. Die Kraft-Wärme-Kopplung bezeichnet einen thermodynamischen Prozess, bei dem Energie gleichzeitig in mechanische oder elektrische Energie sowie in nutzbare Wärme umgewandelt wird. Die dabei entstehende Wärme, die parallel zur Stromerzeugung erzeugt wird, findet Anwendung in der Heiztechnik, der Warmwasserbereitung oder in verschiedenen Produktionsprozessen.

Mieterstrom kann ebenfalls durch Blockheizkraftwerke (BHKW) erzeugt werden. BHKW sind Anlagen, die gleichzeitig Strom und Wärme durch Kraft-Wärme-Kopplung erzeugen. Sie nutzen Brennstoffe wie Erdgas, Biomasse oder Öl, um in einem effizienten Prozess Energie für Heizung, Warmwasser und Stromversorgung bereitzustellen. Kleinwindanlagen hingegen sind kleine Windkraftanlagen, die durch die Umwandlung von Windenergie Strom erzeugen. Sie eignen sich besonders für dezentrale Energieversorgung in ländlichen oder windreichen Gebieten und tragen zur Nutzung erneuerbarer Energien bei.

Ein gut geplantes Mieterstrommodell mit Photovoltaik und Wärmepumpe kann die Energieeffizienz eines Gebäudes erheblich steigern. Vermieter haben außerdem die Möglichkeit, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen, was die Umsetzung noch rentabler macht. Diese Kombination ist somit eine Win-win-Situation für beide Seiten und ein zukunftsweisender Beitrag zur nachhaltigen Energieversorgung.

Förderung des Mieterstrommodells durch den Mieterstromzuschlag

Mieterstrom bietet eine große Chance, den Ausbau erneuerbarer Energien voranzutreiben. Die Bundesregierung hat dazu das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes verabschiedet. Damit wurde dem Mieterstrom ein wirtschaftlich attraktiver Rahmen für Vermieter gesetzt. Um die mit Mieterstrom verbundenen zusätzlichen Aufwände und Investitionskosten auszugleichen, wurde der Mieterstromzuschlag eingeführt. Anlagenbetreiber können diesen Zuschlag über einen Zeitraum von 20 Jahren vom Netzbetreiber erhalten, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind:

• Die Photovoltaikanlage (PV-Anlage) darf maximal 100 kW Leistung haben (diese Begrenzung galt nur bis 31.12.2022 und entfiel mit dem EEG 2023).
• Die Anlage muss auf oder an einem Wohngebäude installiert sein.
• Eine Registrierung bei der Bundesnetzagentur ist erforderlich.
• Die Inbetriebnahme muss nach dem Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes (25. Juli 2017) erfolgt sein.
• Der Strom darf nur an Bewohner des Gebäudes oder angrenzender Gebäude geliefert werden.
• Der erzeugte Strom darf nicht in das öffentliche Netz eingespeist werden, wenn er vor Ort verbraucht wird.

Ein besonderer Vorteil für Vermieter ist, dass sie neben dem Mieterstromzuschlag auch Einspeisevergütungen oder Marktprämien erhalten können. Mieterstrom ist im Jahr 2025 sogar eine Voraussetzung für die EFH-40-Plus-Förderung in Mehrfamilienhäusern.

Einfluss von Anlagengröße und Zeitpunkt der Inbetriebnahme

Die Vergütungshöhe hängt von der Leistung der Anlage und dem Zeitpunkt ihrer Inbetriebnahme ab. Mit steigender Leistung und späterer Installation sinkt der Mieterstromzuschlag, da er vom Ausbau der Photovoltaik abhängt. Dieses System des „atmenden Deckels“ sorgt dafür, dass der Zuschlag bei hohem Zubau schneller reduziert wird. Für kleinere Anlagen sollen dadurch ökonomisch attraktive Bedingungen geschaffen werden. Die Bundesnetzagentur veröffentlicht regelmäßig die aktuellen Fördersätze.

Mieterstromzuschlag:

• Bis 10 kW: ca. 2,64 Cent/kWh
• Bis 40 kW: ca. 2,45 Cent/kWh
• Bis 1 MW: ca. 1,65 Cent/kWh

Einspeisevergütung

Sie gilt für Strommengen, die nicht von Mietern genutzt, sondern ins Netz eingespeist werden. Die Staffelung sorgt dafür, dass auch kleinere Anlagen wirtschaftlich bleiben.

• Bis 10 kW: 8,11 Cent/kWh
• Bis 40 kW: 7,03 Cent/kWh
• Bis 100 kW: 5,74 Cent/kWh

Förderung von Photovoltaikanlagen

Zusätzlich zum Mieterstrom wird der Bau von Photovoltaikanlagen gefördert. Dies ist besonders hilfreich, um die Solarpflicht in einigen Bundesländern zu erfüllen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet im Rahmen ihres Programms 270 zinsgünstige Kredite. Verschiedene Länderprogramme und Kommunen unterstützen die Finanzierung ebenfalls. Als Immobilienbesitzer finden Sie bei uns den besten regionalen Fachbetrieb, der Ihnen hilft, passende Fördermöglichkeiten zu identifizieren und Sie über den gesamten Prozess der Installation, Wartung und Reparatur einer Photovoltaikanlage für Ihre Mieter begleitet.

Mieterstrom 2025 – welche Varianten stehen zur Verfügung und wie erfolgt die Abrechnung?

Es gibt mehrere Modelle für Mieterstrom mit unterschiedlichen Ansätzen:

1. Direkte Vermarktung: Vermieter verkaufen den Strom der PV-Anlage direkt an die Mieter, wobei die Bewohner zusätzlichen Strom über externe Verträge beziehen. Förderungen wie der Mieterstromzuschlag entfallen.
2. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Strom aus einer gemeinsamen PV-Anlage wird direkt im Gebäude verbraucht, nicht verkauft, und über intelligente Messsysteme verteilt. Förderungen entfallen auch hier.
3. Vermieter als Energieversorger: Vermieter versorgen die Mieterinnen komplett mit Strom und erhalten den Mieterstromzuschlag, was jedoch höheren organisatorischen Aufwand erfordert.
4. Lieferkettenmodell: Die Organisation des Mieterstroms wird an externe Dienstleister delegiert, die sich um Vertrieb, Vertragsgestaltung und Meldepflichten kümmern.
5. Genossenschaftsmodell: Eine Genossenschaft aus Vermietern und Mietern erzeugt steuerbegünstigten Strom, was Gemeinschaftsbeteiligung und steuerliche Vorteile fördert.
6. Unechter Mieterstrom: Der Strom wird ins Netz eingespeist, und Bewohner erhalten rabattierten Netzstrom, ohne direkte Belieferung aus der PV-Anlage.

Technische Anforderungen

Die Umsetzung eines Mieterstromprojekts ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Vermieter übernehmen dabei oft mehrere Rollen, etwa als Investor, Betreiber der Anlage und als Energieversorger. Daher empfiehlt es sich, einen erfahrenen Dienstleister hinzuzuziehen, der diese komplexen Aufgaben professionell handhaben kann.

Die Abstimmung des Messkonzepts mit dem Netzbetreiber ist essenziell, damit nur die teilnehmenden Mieter die erzeugte Energie angerechnet bekommen. Durch die Gesetzesänderung im Jahr 2023 können nun virtuelle Summenzähler eingesetzt werden.

Die Stromrechnung beim Mieterstrom

Die Abrechnung von Mieterstrom erfolgt über spezielle Verträge zwischen den Bewohnern und den Betreibern der Anlage (z. B. Eigentümer oder externe Contractor). Diese Verträge decken sowohl den von der PV-Anlage erzeugten Strom als auch zusätzlichen Netzstrom ab, um eine vollständige Versorgung sicherzustellen. Ein Reststromvertrag ist erforderlich, um Ausfälle der PV-Anlage abzufangen. Eine Abrechnung über die Nebenkostenabrechnung der Wohnung ist nicht erlaubt.

Für eine korrekte Abrechnung wie eine herkömmliche Stromrechnung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der Strommix sowie alle Umlagen und Steuern des Reststroms müssen enthalten sein.
• Jede Wohnung benötigt einen geeichten Stromzähler (Smart Meter seit 2025).
• Zweirichtungszähler sorgen für die Verbindung zwischen Hausnetz und öffentlichem Netz, wobei ein Summenzähler den Gesamtverbrauch erfasst. Bewohner, die nicht teilnehmen, werden herausgerechnet, um den Reststrombezug zu bestimmen.

Energiewende in Mehrfamilienhäusern: das Potenzial der Mieterstromprojekte

Eine Analyse des Branchenverbands BSW Solar zeigt, dass in den zehn größten Städten Deutschlands bis zu 1,2 Millionen Mieter von Mieterstromprojekten profitieren könnten. Fachleute gehen davon aus, dass Mieterstromtarife etwa 10 bis 20 Prozent unter den Kosten der lokalen Grundversorgung liegen.

Darüber hinaus dürfen Anbieter von EEG-gefördertem Mieterstrom maximal 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs berechnen.

Vermieter hingegen können mit einem Mieterstrommodell bis zu 15 % Rendite im Jahr erwirtschaften. Sie machen ihre Immobilie für den Mietmarkt attraktiver, erfüllen langfristig die Vorgaben des „Heizungsgesetzes“ und werten ihre Immobilie auf.