Dachfläche mieten für Photovoltaik Anlagen – so funktioniert es
Immer mehr Menschen interessieren sich für die Photovoltaik, aber nicht jedem steht ein Dach für eine PV Anlage zur Verfügung. Für diese Fälle gibt es Alternativen: Sie können sich ein Dach mieten und darauf eine Photovoltaikanlage betreiben. Wir zeigen Ihnen, wie die Dachmiete funktioniert, worauf Sie achten müssen, welche Vorteile Sie davon haben können und wie Sie ein passendes Dach finden.
Wenn das eigene Dach zu klein oder ungeeignet für den Betrieb einer Photovoltaikanlage ist, kann es eine Option sein, eine Dachfläche anzumieten und mit der Genehmigung des Besitzers eine Photovoltaikanlage zu installieren.
Diese Fragen sollten Sie vor der Unterzeichnung eines Vertrages klären:
Wie erfahre ich, wer sein Dach zur Miete anbietet?
Welches sind die rechtlichen und steuerlichen Bedingungen?
Welcher Versicherungsschutz ist notwendig? Wie sieht es mit der Haftung aus?
Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Lohnt sich die Miete eines Daches überhaupt?
So funktioniert die Miete eines Daches
Die Miete eines Daches funktioniert nach einem einfachen Konzept. Der Besitzer eines geeigneten Daches bietet dieses für den Betrieb einer Photovoltaikanlage an. Wenn ein Interessent gefunden wurde, errichtet dieser dort eine Photovoltaikanlage und betreibt sie.
Der Strom wird dann meistens ins öffentliche Netz gegen eine Einspeisevergütung eingespeist, selbst genutzt oder dem Vermieter angeboten. Mieter und Vermieter haben sich zuvor auf die Höhe und Dauer der Miete geeinigt.
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Photovoltaik Potential nutzen
In Deutschland existiert ein großes Potential für Photovoltaikanlagen, denn auf vielen nutzbaren Dächern befinden sich noch keine PV-Anlagen. Mithilfe eines Solarkatasters können Sie nutzbare Flächen identifizieren.
Achten Sie darauf, dass die ausgewählte Fläche eine optimale Ausrichtung nach Süden, Südost oder Südwest bietet und nicht verschattet wird. Das Dach sollte außerdem gut erreichbar sein, damit die Verlegung eventuell benötigter Kabeltrassen möglichst unkompliziert machbar ist.
Rechtsform wählen
Wenn Sie eine Anlage mieten, handeln Sie auch als Unternehmer und müssen eine entsprechende Rechtsform wählen. Ein Mietvertrag stellt ein Rechtsgeschäft im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches dar. Damit sind Mieter und Vermieter gehalten, bestimmte Pflichten zu erfüllen.
Da es sich bei der Miete eines Daches um eine langfristige Angelegenheit handelt, kann eine Bürgschaft zur Absicherung der Mietzahlungen empfehlenswert sein. Für diese muss ein Partner gefunden werden.
Wie groß sollte die Mietdachfläche sein?
Über Anzeigen in Zeitungen, im Internet oder spezielle Dachbörsen finden Sie Angebote für Dachflächen. Außerdem bieten auch Vereine oder Behörden Flächen zur Miete an. Diese sollten über eine ausreichende Größe verfügen. Üblich sind Vermietungen von Dachflächen ab etwa 600 m2, wie sie vor allem große Mehrfamilienhäuser oder Nutzbauten bieten.
Diese Dachflächen eignen sich prinzipiell für die Miete:
Mehrfamilienhäuser mit besonders großer Dachfläche
Lagerhallen
Schulen
Gewerbebetriebe / Großbetriebe
Hallenbäder
landwirtschaftliche Gebäude (Einschränkungen wegen erhöhter Brandgefahr)
Vermietungsgründe
Der Wunsch nach Vermietung kann mehrere Gründe haben: Der Vermieter hat keine Zeit oder nicht die Geldmittel, selbst in eine Anlage zu investieren, er ist an einem Nebenverdienst durch die Vermietung interessiert oder hofft auf eine Dachsanierung durch den Mieter.
Sichern Sie sich gut ab und schließen Sie einen schriftlichen Miet- oder Pachtvertrag ab, in dem etwa neben der Mietdauer auch alle Rechte und Pflichten und Konditionen genau festgehalten sind. Auch das Thema der Haftung bei Beschädigung sollte dort geregelt sein. Eine Eintragung im Grundbuch als erstrangige Dienstbarkeit wird oft empfohlen.
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Dachfläche mieten – Kosten, Preise und Ertrag
Wer eine Dachfläche mietet, muss mit weiteren Ausgaben rechnen, die über die reine Anschaffung und Montage der erforderlichen Komponenten hinausgehen. So sind die Kosten für einen Stromanschluss samt einem geeigneten Zähler zu bedenken und natürlich fallen Miet- oder Pachtzinsen neben den Kosten für Versicherungen an.
Die Höhe der Miete können Interessierte und Vermieter individuell verhandeln. Mit der Erhöhung der Einspeisevergütung im August 2022 erhalten Volleinspeiser bei einer Anlagengröße von bis zu 100 Kilowattpeak Anlagen für die ersten 10 kWp 13,0 Cent pro kWh. Ist die Anlage größer, beträgt der Anlagenteil ab 10 kWp 10,9 Cent pro kWp.
Außerdem fallen zusätzlich Gebühren für eine rechtskonforme Erstellung eines Vertrages an, etwa für die notarielle Beglaubigung.
Wichtig ist außerdem zu klären, ob auf dem Gebäude überhaupt eine Photovoltaikanlage errichtet werden darf und ob besondere Denkmal- und Feuerschutzvorschriften zu beachten sind. Auch die mögliche Größe der Anlage sollte zunächst mit dem Netzbetreiber und den örtlichen Behörden besprochen werden.
Sind diese Punkte geklärt, ist es wichtig, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, in dem der Ist-Zustandes des Gebäudes und des Daches festgehalten wird, um späteren Streit bei vermeintlichen Beschädigungen zu vermeiden. Es kann Sinn machen, dazu einen Fachmann hinzuziehen, der für den Laien nur schwer erkennbare Baumängel sieht und eine Einschätzung abgeben kann.
Holen Sie sich gerne bei Fragen zu diesem Thema Informationen bei unseren spezialisierten Partnern ein.
Rechtsform wählen
Wenn Sie eine Anlage mieten, handeln Sie auch als Unternehmer und müssen eine entsprechende Rechtsform wählen. Ein Mietvertrag stellt ein Rechtsgeschäft im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches dar. Damit sind Mieter und Vermieter gehalten, bestimmte Pflichten zu erfüllen.
Da es sich bei der Miete eines Daches um eine langfristige Angelegenheit handelt, kann eine Bürgschaft zur Absicherung der Mietzahlungen empfehlenswert sein. Für diese muss ein Partner gefunden werden.
Steuer
Wer seine Dachfläche vermietet, muss die Einnahmen aus Verpachtung bei der Einkommensteuererklärung angeben. Die Vermietung der Dachfläche für die Nutzung einer Photovoltaikanlage kann als umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung nach (§ 4 Nr. 12a UStG) betrachtet werden und stellt wahrscheinlich für den Dacheigentümer die steuerlich einfachste Lösung dar.
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Wirtschaftlichkeit der Dachvermietung
Lohnt sich die Miete bzw. Vermietung eines Daches? Das lässt sich pauschal nicht beantworten und kommt auf den Bedarf und die Beweggründe an. Wenn Sie alle zu erwartenden Ausgaben aufgelistet und auch an Wartung und Austausch von Teilen der Anlage gedacht haben, sollten Sie berechnen, ob sich das ganze finanziell lohnt und etwa durch die Einspeisevergütung gedeckt wird.
Wer viel Strom selbst verbraucht oder etwas für die Umwelt tun will, für den kann die Investition in die Miete eines Daches inklusive Installation einer Photovoltaikanlage wirtschaftlich sein.
Allerdings ist der Markt für die Dachvermietung parallel zu den sinkenden Einspeisevergütungen geschrumpft. Gewinne werden meist nur noch auf sehr großen Flächen erzielt, die sich eher im gewerblichen oder agrarischen Bereich befinden. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist dieses Modell in der Regel nicht mehr rentabel, da es sich meist erst ab einer Fläche von 600 m2 oder besser 1.000 m2 rechnet.
Checkliste für die Dachvermietung
Wie ist die Statik des Hauses bzw. des Hauses zu bewerten?
Entspricht die Dachneigung den Empfehlungen?
Sind keine Verschattungen vorhanden oder über die Jahre zu erwarten?
Müssen Baugenehmigungen eingeholt werden?
Sind Denkmalschutz- oder Feuerschutzvorschriften zu beachten?
Wie erschlossen ist das Gebäude und wie gut ist das Dach erreichbar?
Stimmen der Netzbetreiber und die örtlichen Behörden dem Betrieb zu?
Alternativen zur Dachvermietung
Es besteht auch die Möglichkeit, eine Photovoltaikanlage direkt zu mieten und beispielsweise in einen Solarpark zu investieren. So streuen und verringern Sie Ihr Risiko, bleiben flexibel und senken die Investitionskosten. Die Anbieter versprechen unterschiedlich hohe Renditen.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Miete von Dachflächen/Photovoltaikanlagen
Wie viel Pacht pro Dachfläche?
Die Pacht wird frei verhandelt und liegt meist zwischen 2 und 5 Euro je Quadratmeter und Jahr.
Was kostet die Dachmiete für Photovoltaik?
Der Pachtvertrag wird frei verhandelt und setzt bei der Bezahlung auf verschiedene Modelle, die Punkte beinhalten wie Sanierung des Daches, Gewinnbeteiligung, Einmalzahlung, Nutzung des Solarstroms und monatliche oder jährliche Pachtzahlung.
Wieviel Strom erzeugt ein Quadratmeter Photovoltaikfläche?
Das hängt von den örtlichen Bedingungen und der Leistungsfähigkeit der Module ab. Stark vereinfacht gesagt, können pro Quadratmeter 200 kWp bei idealen Bedingungen erzeugt werden. Der Ertrag sinkt allerdings bei Wolken, Schatten, Schnee und in der dunkleren Jahreszeit deutlich.
Fazit
Wer das große Risiko mag und über relativ viel Geld verfügt, für den kann die Miete eines Daches und der damit verbundene Betrieb einer Photovoltaikanlage interessant sein. Wer weniger Geld pro Projekt investieren und das Risiko weiter streuen will, für den kommen vielleicht Solarfonds bzw. Investitionen in Solarparks infrage. Bei allen Projekten ist aber eine Chancen- und Risikoabwägung ratsam. Wir können und dürfen keine Rechts- oder Investitionsberatung geben, bitte wenden Sie sich an entsprechend geschulte Personen, um weitere Fragen zu klären.
Holen Sie sich gerne bei Fragen zu diesem Thema Informationen bei unseren spezialisierten Partnern ein.
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Ohne Stromspeicher kann ein Einfamilienhaus mit eigener PV-Anlage ca. 30% des Solarstroms selbst nutzen. Mit einem Solarstrom Speicher ist ein Eigenverbrauch von 60-80% möglich.
